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In den folgenden Abschnitten erläutern wir Ihnen die Unterschiede zwischen Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien.

Wohnimmobilien

Eine Wohnimmobilie ist eine Immobilie, die ganz oder überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird.

Wohninvestments werden für vermögende Privatinvestoren und institutionelle Investoren seit Jahren immer interessanter. Mit diesem stetig steigenden Interesse wächst auch die Vielfalt dieses Segments: Neue Teilbereiche entstehen und es scheint, als würden sich einstige Nischensegmente wie Studentenappartments oder Pflegeimmobilien in Richtung Mainstream wandeln. Folglich präsentiert sich der Wohnimmobiliensektor im weiten Sinne dem Investor heute deutlich größer und vielfältiger, als er häufig auf den ersten Blick wahrgenommen wird.

Drei Kategorien können mit Blick auf die Wohnimmobilieninvestments unterschieden werden: das traditionelle Wohnimmobiliensegment, das Betreiber Segment und das Privateigentümer getriebene Segment.

Beim traditionellen Wohnimmobilien Investment („Buy to Rent“) erwerben Investoren Mehrfamilienhäuser oder Wohnanlagen im Bestand mit der Absicht, nachhaltige Cash-Flow Rückflüsse in Form von Mieten zu erzielen. In diesem Zusammenhang sollte geprüft werden, ob es sich bei dem Mietobjekt um sozial-geförderten Wohnraum handelt oder nicht. Denn sozial-geförderter Wohnraum unterliegt einer definierten Mietpreisbindung und deckelt somit die erzielbare Mietrendite.

Beim Modell „Build to Sell“ übernimmt der Investor die Rolle eines Bauträgers. Er baut ein Mehrfamilienhaus auf einem erworbenen Grundstück mit dem Ziel, die einzelnen Wohnungen nach Fertigstellung an andere Investoren mit Gewinn zu verkaufen. Immer öfter sind die Käufer von den Neubauwohnungen sogenannte „Bevorrater“, also Menschen die bis zur Eigennutzung im Rentenalter die gekaufte Wohnung zwischenvermieten.

Im Betreiber Segment verschwimmen die Grenzen zu den Gewerbeimmobilien. Darunter fallen die Kategorien Ferienimmobilien, Mikroappartments für Stunden und Senioren und Pflegeimmobilien.

Ein Blick auf die Risiko-Rendite-Profile der drei Kategorien macht deutlich, dass mit Wohnimmobilien, bei einer umfassenden Betrachtung, eine große Vielfalt an Investmentstrategien realisiert werden kann. Die klassische Bestandshaltung bietet dabei die geringsten Renditeperspektiven, hat aber gleichzeitig auch das geringste Risiko, während sich im betreibergebundenen und dem Bauträger getriebenen Segment höhere Renditen mit einem sehr breiten Risikospektrum, abhängig von der gewählten Investmentalternative, realisieren lassen.

Wesentliche Themen für Investoren in Wohnimmobilien

  • Standortfaktoren
  • Mieterstruktur/Mietverträge
  • Objektzustand/-beschaffenheit
  • Kaufpreisverhandlung
  • Objektfinanzierung
  • variable oder fixe Finanzierung
  • Mix: Eigen- und Fremdkapital
  • Ausgestaltung der Kreditverträge (Zins, Tilgung, Laufzeit, Sicherheiten)
  • Staatliche Finanzierungszuschüsse
  • Steuerliche Optimierung / die richtige Anlageform (privat, GmbH, Stiftung)
  • Möglichkeiten der Objektaufwertung (Sanierung, Mietsteigerungspotential)
  • Laufende Bewirtschaftung (Einsatz von Hausverwaltung?)

Gewerbeimmobilien 

Gewerbeimmobilien sind Immobilien, die ganz oder überwiegend gewerblichen Zwecken dienen.

Man unterscheidet Gewerbeimmobilien in:

  • Büroimmobilien
  • Logistikimmobilien
  • Hotelimmobilien
  • Einzelhandelsimmobilien
  • Spezialimmobilien (Bahnhöfe, Produktionsimmobilien, Freizeitimmobilien)

Büroimmobilien

Logistikimmobilien

 

Hotelimmobilien

 

Einzelhandelsimmobilien

 

Besondere Themen für Investoren in Wohnimmobilien

  • Objektarten Gewerbetypen und deren Besonderheiten / Eigenschaften
  • Mietverträge Inhalte und Gestaltungsrisiken
  • Gewerbeverwaltung Gebühren
  • Mietpreisbestimmung + Mietpreisänderung
  • Objektentwicklungen / Einnahmensteigerungen / Wertsteigerungen
  • Besonderheiten der Gewerbefinanzierung + Beleihungsthemen
  • Turnaround & Problemlösungen von schlecht zu gut
  • Bausubstanz im gewerblichen Bereich
  • Wartung/Technisches Management
  • Mieterausbau Optionen und Risiken
  • Gesetze + Auflagen + Juristische Fallstricke
  • Sonderthema Bodenbelastungen
  • Steuerthemen für Gewerbeimmobilien
  • Marktschwung & Zyklen von Gewerbeimmobilien
  • Politische Entscheidungen und Ihre möglichen Auswirkungen
  • Vertraulichkeitsvereinbarungen / Datenschutzvereinbarungen und Klauseln