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Im Gegensatz zum Kauf von Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern, Geschäftshäusern, Studentenapartments oder einzelnen Pflegeapartments, stellt die indirekte Investition in den Immobilienmarkt in Form von offenen Immobilienfonds, geschlossenen Immobilienfonds oder durch die Investition in Aktiengesellschaften die im Immobiliengeschäft tätig sind, für viele Anleger eine mögliche Alternative dar. Bei den indirekten Immobilieninvestments gibt es diverse Vorteile und Nachteile die wir Ihnen hier erläutern und einen Überblick darüber geben möchten.

Investition in Aktiengesellschaften mit Immobilien als Kerngeschäft

Eine Möglichkeit indirekt in den Immobilienmarkt zu investieren ist der Erwerb von Aktien eines oder mehrerer Immobilienunternehmen. In Frage kämen hierbei Aktiengesellschaften die mit dem Immobilienhandel, der Immobilienvermietung, oder mit spezifischen Dienstleistungen im Immobilienbereich zu tun haben. Dadurch können Anleger in den Immobilienmarkt investieren und profitieren.

Vorteile im Überblick

Im Gegensatz zu direkten Immobilieninvestments entfallen bei der Anlageform Aktie die allgemeinen Nachteile und Risiken hinsichtlich Zeitaufwand, Verwaltungsaufwand, Instandhaltungsaufwand sowie den damit verbundenen Kosten. Aktien bieten neben den finanziellen Risiken natürlich auch Renditechancen, diese wiederum sind abhängig von der Marktentwicklung, den Unternehmenszahlen und deren wirtschaftlichen Zukunftsaussichten. Aktien können relativ schnell veräußert werden, so dass Kapital wieder abgezogen werden.

Nachteile im Überblick

Was einerseits eine Chance auf eine attraktive Rendite ist, ist auf der anderen Seite auch ein Nachteil, denn Aktienkurse können sinken und somit die Rendite nicht nur schmälern. Anleger können ihr eingesetztes Kapital auch teilweise oder gänzlich verlieren bei Insolvenz der investierten Aktiengesellschaft. Aktienmärkte können allgemein äußerst volatil sein und unterliegen oft auch psychologischen Impulsen und stehen mitunter im Zusammenhang mit allgemeinen, regionalen oder marktspezifischen Wirtschaftsentwicklungen (Beispiel: Finanzkrise / Bankenkrise 2008).

Fazit zu Investments in Aktiengesellschaften mit dem Tätigkeitsschwerpunkt Immobilien

Investments in Aktiengesellschaften mit dem Tätigkeitsschwerpunkt Immobilien sind eine indirekte Immobilieninvestition mit den typisch für Aktienmärkten verbundenen Chancen und Risiken. Wie bei allen Aktien, entscheidet hier die sorgfältige Selektion der Einzelunternehmen, aber auch die allgemeine Marktstimmung über den Anlageerfolg.

 

Investition in offene Immobilienfonds

Fonds haben allgemein im Gegensatz zu Aktien und direkten Immobilieninvestments den Vorteil, dass sie in ein Portfolio aus mehreren Investitionsobjekten investieren und somit das Risiko streuen und sich nicht auf Einzelwerte oder einzelne Objekte konzentrieren. Fondsmanager sind in der Regel spezialisiert auf bestimmte Marktsegmente und Branchen und können daher Marktsituationen kompetenter einschätzen und dementsprechend agieren. Als Anleger ist man hier auch frei von diversen Nachteilen wie der zeitintensiven Recherche nach geeigneten Investitionsobjekten und dem Verwaltungsaufwand. Auch die eigenständige Instandhaltung entfällt. Entscheidend für die zu erzielende Rendite ist die Qualität des Fondsmanagements.

Vorteile von offenen Immobilienfonds im Überblick

Zum großen Vorteil eines offenen Immobilienfonds zählt die Streuung des Risikos durch die Diversifizierung auf mehrere Investitionsobjekte. Daher gelten offene Fonds als relativ sicher im Vergleich zu Aktien.

Mit Fonds können Anleger auch mit kleineren Investitionssummen in den Immobilienmarkt investieren ohne den sonstigen Verwaltungs-, Zeit- und Instandhaltungsaufwand. Bei offenen Fonds gibt es keine festen Laufzeiten, daher sind Anleger bei Bedarf finanziell flexibel und müssen nicht zwingend einen langen Anlagehorizont mit sich bringen. Auch mögliche Renditechancen können als Vorteil gesehen werden, wenn der Markt sich besser entwickelt als erwartet.

Nachteile von offenen Immobilienfonds im Überblick

Offene Immobilienfonds bergen wie alle Anlageformen ohne vertraglich festgelegte Renditen auch Risiken hinsichtlich der tatsächlichen wirtschaftlichen Entwicklung. So kann die tatsächliche Entwicklung bedingt durch ein schlechtes Management erheblich abweichen, auch eine negative Marktentwicklung kann sich bei offenen Fonds widerspiegeln, da Anleger schnell ihr Kapital abziehen können und somit die Wertentwicklung negativ beeinflussen können. Anleger wissen oft nicht, um welche Investitionsobjekte es sich konkret handelt und müssen vollständig dem Fondsmanagement und dessen Kompetenz vertrauen.

Fazit zu Investments in offene Immobilienfonds

Wer nicht direkt in Immobilien investieren möchte oder wem Investitionen in einzelne Aktien zu risikoreich sind, für den sind Immobilienfonds grundsätzlich eine sinnvolle Alternative. Offene Immobilienfonds bieten zudem die Möglichkeit, schon mit sehr geringem Kapitaleinsatz (ab 50,00 €) und kurzem Anlagehorizont in den Immobilienmarkt zu investieren. Grundsätzlich sollten Anleger auf das Fondsmanagement und dessen Assetkompetenz achten.

 

Geschlossene Immobilienfonds als Immobilien-Kapitalanlage

Geschlossene Immobilienfonds (nach der Regulierung „geschlossenes Investmentvermögen“ oder Alternative Investment Vermögen) sind unternehmerische Beteiligungen mit den damit verbundenen Chancen und Risiken. Diese Anlageform empfiehlt sich für semiprofessionelle und vermögende Privatanleger, da geschlossene Immobilienfonds eine Mindestbeteiligung in der Regel ab 10.000 € bis 20.000 € voraussetzen und das investierte Kapital in der Regel auch für einen längeren Zeitraum fest investiert ist. Anleger können ihre Anteile (mit Ausnahme über den Zweitmarkt) nicht vorzeitig verkaufen.

Geschlossene Immobilienfonds kommen einer direkten Immobilieninvestition sehr nahe, je nach Beteiligungsangebot handelt es sich um ein, oder meist um mehrere Investitionsobjekte. Für Anleger bietet sich somit eine Möglichkeit in ausgewählte Immobilien zu investieren, während das Fondsmanagement den Einkauf, die Verwaltung, ggf. Sanierung und Instandhaltung, sowie die Veräußerung der Immobilien professionell übernimmt. Somit entfallen hier für Anleger sämtliche Verwaltungsabläufe und sonstigen Aufgaben die im Zusammenhang mit dem wirtschaftlichen Management der Immobilien zusammenhängt.

Der Anleger wählt die Nutzungsart der Immobilieninvestition: Heute handelt es sich bei geschlossenen Immobilienfonds um Gewerbeimmobilien, vermietete Wohnimmobilien, Bürogebäude, Einkaufszentren, Kitas und vieles mehr. Geschlossene Immobilienfonds bieten neben den Risiken auch außerordentliche Investitionsmöglichkeiten, wie z.B. ausländische Immobilienmärkte oder andere sonst für Privatinvestoren schwer zugängliche Märkte wie strategische Handelsimmobilien. Neben der spezifischen Investition in Einzelimmobilien bieten geschlossene Immobilienfonds auch die Möglichkeit sehr stark diversifiziert in ein breites Spektrum an Immobilien zu investieren. Geschlossene Immobilienfonds bieten beispielweise die Möglichkeit in ein Portfolio von Pflegeimmobilien, oder vermietete Wohnimmobilien in Ballungszentren mit Wohnungsknappheit und steigender Einwohnerzahl, oder Gewerbeimmobilien in wirtschaftsstarken Regionen zu investieren. Entscheidend für den Anlageerfolg ist auch hier das Fondsmanagement. Anleger sollten daher unbedingt auf Leistungsbilanzen und Erfahrungswerte achten.

Seit der Regulierung durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) zählen geschlossene Immobilienfonds zum Weißen Kapitalmarkt. Anleger können sich vor einer Investition mittels der gesetzlich vorgeschriebenen und geprüften Prospekten und Unterlagen ein genaues Bild über die Investitionsstrategie machen und somit eine Entscheidung hinsichtlich des zu erwartenden Erfolgs ihrer Investition machen.

Vorteile im Überblick

Geschlossene Immobilienfonds sind eine Investition in reale Sachwerte. Immobilien sind werthaltig und unterliegen kaum Wertschwankungen. Anleger haben die Möglichkeit mittels spezialisierter Emissionshäuser mit jahrelanger Erfahrung auf professionellem Wege in Immobilienmarktsegmente zu investieren und zu partizipieren. Im Gegenteil zu direkten Investments entfallen für Anleger bei geschlossenen Immobilienfonds die sonstigen Verpflichtungen wie Instandhaltung, Verwaltung auch das wirtschaftliche Management.

Erfahrene Emissionshäuser können oft auch die gesamte Wertschöpfungskette abbilden und führen ihre eigenen Verwaltungen und weitere professionelle Abteilungen für einen professionellen Ablauf der Investitionen. Ein weiterer Vorteil der sich Anlegern durch geschlossene Immobilienfonds bietet, ist der mitunter hochgradig spezialisierte Fokus auf spezielle Marktsegmente im Immobilienbereich wie bspw. Pflegeimmobilienfonds.

Nachteile im Überblick

Geschlossene Immobilienfonds sind nur etwas für professionelle / erfahrene Anleger, die bereits über ein gewisses Vermögen verfügen und einen Teil dessen mit Risiken verbunden langfristig anlegen können. Da es sich bei geschlossenen Immobilienfonds um unternehmerische Beteiligungen handelt, tragen Investoren hier neben den möglichen Renditechancen auch die unternehmerischen Risiken. Dies kann theoretisch bis zum Totalverlust des investierten Kapitals führen. Entscheidend für den Anlageerfolg bei geschlossenen Immobilienfonds ist immer die Qualität des Managements. Das investierte Kapital ist in der Regel für einen längeren Zeitraum fest investiert und kann (außer über den Zweitmarkt) nicht vorzeitig liquidiert werden.

Fazit zu geschlossenen Immobilienfonds als Kapitalanlage

Für professionelle Anleger mit ausreichend Erfahrung und Kapitalreserven sind geschlossene Beteiligungen in Immobilienfonds eine attraktive Anlageform um in Immobilien zu investieren und ohne eigenen Zeit- und Verwaltungsaufwand ein professionelles Management für sich arbeiten lassen wollen. Vorausgesetzt der Anbieter einer geschlossenen Beteiligung in Immobilien ist sehr erfahren, spezialisiert auf seine Asset Klasse und kann eine positive Leistungsbilanz, Performanceübersicht und einen positiven Track-Record aufweisen.

Geschlossene Immobilienfonds können als Beimischung eines ausgewogenen Vermögensportfolios genutzt werden und stellen hohes Sachverständnis an die Anleger, um Prospekt und Beteiligungsunterlagen prüfen und bewerten zu können.