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Immobilien sind als Kapitalanlage bei Anlegern sehr gefragt – nicht umsonst wird diese Geldanlage auch als Betongold bezeichnet. Wer sich für Immobilien als Kapitalanlage interessiert, sollte sich im Vorfeld gründlich über die Vor- und Nachteile der einzelnen Anlagemöglichkeiten in Immobilien informieren, um die für sich am besten geeignete Art einer Investition in Immobilien ausfindig zu machen.

Laut einer DIW-Studie erzielen viele Immobilieninvestoren nur eine sehr geringe Rendite von 2 Prozent die von der Inflation weiter geschmälert wird. Rund ein Drittel aller Immobilieneigentümer erzielt keine Rendite! Grund hierfür sind u.a. die hohen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Die nachfolgenden Abschnitte geben einen Überblick über die verschiedenen Anlageformen in der Asset Klasse „Immobilie“.

Grundsätzlich wird bei Immobilieninvestments zwischen einem direkten und indirekten Investment unterschieden.

Spricht man von einem direkten Investment in Immobilien, so hat sich der Anleger dazu entschieden selbst eine oder mehrere Immobilien käuflich zu erwerben und wird Eigentümer der Immobilien.

Von einem indirekten Investment in Immobilien spricht man, wenn ein Anleger in einen oder mehrere offene oder geschlossene Immobilienfonds investiert. Beide Möglichkeiten bieten sowohl Vor- als auch Nachteile die man kennen und berücksichtigen sollte.

Direktes Investment in Immobilien

Entscheidet sich ein Anleger für ein direktes Immobilieninvestment, so beabsichtigt er den direkten Kauf z.B. einer Eigentumswohnung, eines Zinshauses (Mietshaus mit mehreren Wohneinheiten), Büros oder Gewerbeimmobilien. Die potentielle Rendite entsteht durch die laufenden Mieteinnahmen und einen möglichen Veräußerungserlös beim Verkauf des Objektes. Der Anleger beabsichtigt zumindest auf längere Sicht eine Rendite zu erzielen. Dazu gilt es viele Faktoren zu berücksichtigen, die eine wichtige Rolle spielen und maßgeblich entscheidend für den Erfolg der Investition.

Vermietung von Wohnimmobilien als Kapitalanlage

Wer Wohnimmobilien – also Mietwohnungen oder Zinshäuser – als Kapitalanlage in Betracht zieht, sollte über ausreichende Vermögensreserven verfügen um gegebenenfalls Leerstände oder Einnahmeausfälle über einen längeren Zeitraum verkraften zu können, sei es durch mangelnden Bedarf oder zahlungsunfähige Mieter. Des Weiteren sollten Aspekte wie hohe Instandhaltungskosten berücksichtigt werden.

Neben dem Kaufpreis spielen folgende Faktoren eine wichtige Rolle bei Wohnimmobilien

  • Lage / Standort
  • Größe
  • Schnitt
  • Bausubstanz
  • Ausstattung

Lage und Standort bei Wohnimmobilien

Lage, Lage, Lage – fast jeder hat von diesem entscheidenden Erfolgsfaktor bei der Auswahl von Immobilien gehört. Die Lage spielt bei Immobilien in der Tat eine ganz entscheidende Rolle, denn der Wert einer Immobilie wird maßgeblich durch die Lage bestimmt. Die perfekte Wohnimmobilie liegt in exponierter Lage, zentral mit guter Anbindung an den öffentlichen Nah- und Fernverkehr sowie einer allgemeinen guten Infrastruktur. Wichtige Kriterien sind Einrichtungen die für das tägliche Leben wichtig sind, wie

  • Supermärkte
  • Schulen
  • Kindergärten und Spielplätze,
  • Grünanlagen,
  • Einzelhandelsgeschäfte,
  • Ärzte und Apotheken aber auch kulturelle Faktoren wie
  • Gastronomie, Bars und andere Freizeitmöglichkeiten wie
  • Kinos und Museen sind bei guter Lage schnell und leicht zu erreichen

Darauf müssen Sie achten

Handelt es sich um eine gute Wohngegend oder um einen sozialen Brennpunkt?

Grundsätzlich haben Immobilien in Wohngebieten mit höherer Kaufkraft Vorteile. In wirtschaftlich stärkeren Regionen besteht eine entsprechend stärkere Nachfrage, Quadratmeterpreise steigen und damit erhöht sich analog die Wahrscheinlichkeit für den Anlageerfolg der Immobilien-Kapitalanlage.

Größe der Immobilie

Die Größe spielt eine wichtige Rolle und der Wert einer Immobilie geht mit der Größe proportional einher. Wohnraum ist gefragt, je größer die nutzbare Wohnfläche ist, umso mehr Wert hat die entsprechende Immobilie. Hier spielt auch die Lage wieder eine wichtige Rolle. So sind kleinere Wohnungen in Städten oft teurer als größere Wohnungen in ländlichen Gebieten oder außerhalb der Stadtzentren.

Relativ gesehen ist der Quadratmeterpreis relevant. Eine kleine Wohnung in einem Ballungszentrum z.B. fußläufig einer Universität – kann höhere Preise je qm erzielen als z.B. eine Wohnung mit deutlich mehr Quadratmetern

Der Schnitt

Der Schnitt einer Wohnung ist ein weiterer wesentlicher und wertbestimmender Faktor. Eine ungünstig geschnittene Wohnung mit z.B. ungünstigen Dachschrägen oder verwinkelten Räumen mit Stützbalken kostet viel nutzbaren Wohnraum. Da die tatsächliche Nutzfläche bzw. Wohnfläche ungünstig ausfällt ist die Wohnung dann auch im Marktvergleich im Nachteil. Was nützt ein großer Flur, wenn Schlaf- und Wohnzimmer zu klein für eine ausreichende Möblierung sind. Wohnräume sollten sinnvoll aufgeteilt sein, zudem spielen Fensteranordnung, Anzahl und Größe der Fenster genauso eine Rolle wie z.B. elektrische und sanitäre Anschlüsse.

Die Bausubstanz

Viele ältere Häuser und Wohnungen weisen Mängel auf die kostenintensiv renoviert werden müssen. Es ist daher wichtig auch den bautechnischen Zustand genau in Augenschein zu nehmen. Wie ist der Zustand von:

  • Wänden
  • Heizungsrohren
  • Gasleitungen
  • Fenstern und Türen
  • Dämmung?

Entstehen hohe Heizkosten, müssen teure Erneuerungen vorgenommen werden oder handelt es sich bei der Immobilie um ein neuwertiges Objekt im guten Zustand? Die Bausubstanz spielt eine wichtige Rolle bei der Auswahl des Investitionsobjekts. Beachten Sie Die Gewährleistungsfristen! Für private Bauherren beträgt die Frist grundsätzlich fünf Jahre.

Die Ausstattung

Wertsteigende Ausstattungsmerkmale einer Immobilie wie Stellplatz, Garage, Balkon, Aufzug, Fußbodenheizung, Badewanne, Anzahl weiterer Räume wie Gästezimmer, weitere Bäder oder Schlafzimmer, aber auch hochwertige Einbauküche und sanitäre Objekte, Kamin etc. sind natürlich Merkmale die den Wert einer Immobilie beeinflussen und vom Vorteil sind.

Der Kaufpreis

Alle Auswahlkriterien fließen letzten Endes in den Kaufpreis mit ein. Ein marktgerechter Kaufpreis lässt sich beispielsweise über vergleichbare Objekte in der Nähe bestimmen. Um nicht zu hohe Kaufpreise zu zahlen, lassen Sie den Kaufpreis von einem unabhängigen Gutachter prüfen.

Mietrendite und Kaufpreisfaktor – das sollten Sie wissen!

Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung als Immobilieninvestition müssen mehrere Faktoren berücksichtigt werden. So spielt die Mietrendite, also das Verhältnis von Mieteinnahmen zum Kaufpreis die entscheidende Rolle.

Anders ausgedrückt, dass wie vielfache der Jahresmiete muss ich als Käufer bezahlen beschreibt der sogenannte Kaufpreisfaktor. Damit eine Investition in die Vermietung einer Eigentumswohnung rentabel ist, sollte die Mietrendite abzüglich alle einmaliger und laufender Kosten mindestens 4% betragen. Um diese Mietrendite zu erzielen, sollten Sie auf eine Eigentumswohnung in gefragter Lage setzen und nicht darauf spekulieren, dass eine derzeit weniger gefragte Region zukünftig sich so entwickelt, dass die erforderliche Mietrendite erzielt werden kann. Grundsätzlich sollten Sie eine Eigentumswohnung mit mindestens 20% Eigenkapital finanzieren, um der Finanzierung eine solide Grundlage geben zu können.

Die Vor- und Nachteile bei Vermietung von Wohnimmobilien

Vorteile bei vermieteten Wohnimmobilien

Immobilien gelten allgemein als sichere Geldanlage mit hohem Inflationsschutz. Zudem kann man neben den regelmäßigen Mieteinnahmen auch Steuervorteile nutzen.

Besondere Steuervorteile nach z.B. (EStG) § 7i „Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen“ können aus Renditegesichtspunkten interessant sein – sind aber mit dem Steuerberater individuell zu besprechen.

Bei einer positiven Mieterstruktur mit unbefristeten Mietverträgen über lange Mietzeiträume mit wenig Mieterwechsel haben Sie einen geringeren Verwaltungsaufwand und somit weniger Verwaltungskosten für Makler und Wohnungs- und Hausverwaltungen. Insbesondere wenn die vermieteten Wohnungen oder Zinshäuser sich nicht in näherer Umgebung Ihres Wohnortes befinden, werden Sie eine Verwaltung benötigen die schnell vor Ort ist.

Bei Wohnimmobilien können anfallende Zinsen und auch die Erhaltungs- und Unterhaltskosten gegenüber den Mieteinnahmen steuerlich geltend gemacht werden. Mietüberschusseinnahmen sind hingegen einkommensteuerpflichtig. Etwaige Mietverluste können dafür wiederum mit anderen Einkünften wie bspw. den Arbeitnehmereinkommen verrechnet werden. Darüber hinaus können Sie Schuldzinsen als Werbungskosten absetzen und Geldbeschaffungskosten wie Notargebühren, Kreditbearbeitungsgebühren oder auch Immobilienschätzungsgebühren steuerlich absetzen.

Veräußerung: Bei einer Veräußerung von vermieteten Immobilien vor der Haltedauer von 10 Jahren wird der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig, nach 10 Jahren ist der Verkauf steuerfrei. Als Anlageobjekte unterliegen Immobilien im Gegensatz zu z.B. Aktien nur sehr geringen Wertschwankungen. Die regelmäßigen Mieteinnahmen garantieren eine sichere Einnahmequelle in Form von Mieteinkünften.

Zusammenfassung Vorteile im Überblick

  • geringe Wertschwankungen bedeuten Wertstabilität
  • relativ sichere Kapitalanlage durch geringere Volatilität im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen
  • stufenweiser Vermögensaufbau
  • steuerliche Begünstigung
  • Werterhalt / Inflationsschutz
  • Verbesserung der Kreditwürdigkeit
  • mögliche Altersvorsorge durch zusätzliches Einkommen oder durch Bezug einer Eigentumswohnung

Nachteile und mögliche Risiken bei vermieteten Immobilien

Damit möglichst wenig Probleme und unerwartete Kosten entstehen, erfordert es eine Menge Zeit für die Suche des geeignetsten Investitionsobjekts. Grundsätzlich gilt es viele Faktoren zu beachten und einige Aspekte sollten ausschließlich durch einen Fachmann beurteilt werden. Als genereller Nachteil gilt die sehr zeitintensive und aufwändige Suche nach geeigneten Immobilien. Die Einbindung von professionellen Maklern macht an dieser Stelle Sinn. Oft muss man sehr viel Geduld und Disziplin aufbringen können. Auch sollte eine Investition in Immobilien immer als langfristiges Investment gesehen werden. Erst nach Ablauf von 10 Jahren können vermietete Immobilien steuerfrei veräußert werden, maßgeblich ist hier das Datum des notariellen Kaufvertrags.

Zu den grundsätzlichen Risiken bei Mietimmobilien gehört auch ein höher frequentierter Mieterwechsel als erwartet. Dadurch können Mietausfälle, unerwartete Leerstände und höhere Verwaltungskosten entstehen als geplant.

Vermieter sehen sich leider oft auch mit anderen Problemen konfrontiert, so können Streit um Kautionen oder Schönheitsreparaturen rechtliche Kosten und zusätzliche Verwaltungskosten verursachen.

Auch steigende Betriebskosten, die nicht weitergegeben werden können, Baumängel, unsachgemäße Verwaltung oder Mietnomaden können hohe Kosten verursachen und die ursprünglich kalkulierte Rendite deutlich verringern. Bis Vermieter nicht zahlende Mieter kündigen, die Wohnung räumen, renovieren und wieder vermieten können, können lange Zeiträume verstreichen in denen hohe Kosten anfallen und gleichzeitig keine Mieteinnahmen erzielt werden.

Merken: Sofern Sie die Verwaltung nicht an eine Wohnungs- oder Hausverwaltung auslagern, müssen Sie einen hohen Zeitaufwand für die Verwaltung einplanen.

Vorsicht Steuerfalle: Sollten Sie übrigens mindestens drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren veräußern, gelten Sie rechtlich als gewerblicher Grundstückshändler. Hier geht es um die Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel. D.h. bei der Abgrenzung des steuerpflichtigen gewerblichen Grundstückshandels gegenüber der für die Einkommensteuer nicht relevanten privaten Vermögensverwaltung gilt als Kriterium die Drei-Objekt- Grenze. Bei Eheleuten gilt die Drei-Objekt-Grenze für jeden Ehepartner. Die Konsequenz: Der gewerbliche Grundstückshandel führt zu Einkünften aus Gewerbebetrieb. Der Gewinn aus dem Verkauf von Grundstücken innerhalb eines Zeitraumes von 10 Jahren ist – von Ausnahmen abgesehen – als sonstige Einkünfte zu erfassen.

Zusammenfassung Nachteile / mögliche Risiken im Überblick

  • Sehr zeitintensiver Prozess für die Auswahl eines geeigneten Kaufobjekts (Recherche, Prüfung und Vergleich, Gutachten)
  • langer Anlagehorizont, keine Flexibilität
  • Risiken durch Fehler externer Dienstleister (nicht sachgemäße Verwaltung, Baumängel)
  • hohe Instandhaltungskosten, Reparaturkosten
  • hoher Mieterwechsel, Leerstände, Mietnomaden
  • Kosten bei rechtlichem Streit bei Kautionskosten, Reparaturkosten, Räumungskosten, Reinigungskosten